La promotion immobilière est une activité qui consiste à acheter un terrain pour faire construire et revendre des biens. La réalisation d’une telle opération fait souvent face à des difficultés qui ne sont pas toujours remarquables au départ. Les contraintes constatées avec l’évolution des activités sont parfois mal gérées par les nouveaux promoteurs immobiliers. En effet, les démarches à mener sont longues et chères, ce qui peut occasionner un échec à la moindre erreur. Comment se lancer donc dans la promotion immobilière ?
Les étapes à suivre pour devenir un promoteur immobilier
De nombreuses étapes sont nécessaires à la réalisation d’un projet de promotion immobilière.
Les prérequis au démarrage d’un projet de promotion immobilière
La première étape indispensable pour se lancer dans la promotion immobilière est la recherche de terrain. Celui-ci doit être non seulement bâtissable, mais aussi capable d’accueillir un programme adapté à la demande régionale.
En plus, votre terrain doit présenter des conditions nécessaires à la construction de résidence. Sa recherche peut être effectuée par le promoteur lui-même ou par un aménageur foncier. À la recherche du terrain, s’ajouteront les étapes clés suivantes :
- Les études de faisabilité et de marché ;
- Le bilan de promotion ;
- La signature du compromis.
Les terrains constructibles doivent tous respecter les règles du plan local d’urbanisme de leur commune d’accueil. D’où la nécessité de mener des études de faisabilité et de marché avant le démarrage des activités.
Le bilan de promotion est quant à lui, une étape clé de tout projet de promotion immobilière. Il vous permet d’évaluer la rentabilité de votre plan.
Par ailleurs, le compromis représente une convention préalable entre le vendeur et l’acheteur. Il présente les procédés de la vente, les conditions de sa suspension et la date pour la signature du contrat.
L’obtention des permissions administratives
Après la signature du contrat, les promoteurs immobiliers sont appelés à entamer les études du sol. Celles-ci vous permettront de connaître la composition de votre terrain afin d’assurer sa stabilité.
Vous pouvez également demander et obtenir un permis de construire sur le sol auprès des autorités locales. Une fois terminé, le responsable du projet mettra au point ses plans pour commencer la promotion.
Comment assurer le financement de votre promotion immobilière ?
Il est très capital d’adapter le budget de l’opération au financement dudit projet de promotion immobilière.
Évaluer le coût des travaux et le prix de vente du programme
L’appréciation financière vous permet d’anticiper tous les frais et recettes relatifs au programme immobilier. Elle représente ainsi l’étape la plus importante pour le maître d’ouvrage. Il est recommandé de procéder à cette estimation lorsque la surface constructible théorique est identifiée.
Autrement dit, la réalisation d’une opération de construction n’est pas financièrement envisageable sur tous les terrains. Après avoir monté l’intégralité du projet, il faut soumettre le document détaillant l’évaluation financière à la banque. Cela vous donnera accès à un crédit de travaux.
Les fonds propres nécessaires et le crédit
L’objectif ici est de pouvoir couvrir entièrement, dès le départ, toutes les dépenses relatives au projet. En ayant des fonds propres, vous aurez une idée assez claire sur le financement de l’opération. Il faut cependant noter qu’une promotion immobilière ne se finance pas entièrement sur les deniers personnels du promoteur.
Autres démarches importantes pour se lancer la promotion immobilière
Pour se lancer dans la promotion immobilière, il est également utile de souscrire à une garantie de parfait achèvement.
L’obtention de l’assurance financière d’achèvement
La garantie de parfait achèvement occupe une place primordiale dans la mise en place du projet. Elle sert à assurer l’achèvement des constructions même face à l’incapacité du maître d’ouvrage. L’accès à cette garantie financière est de nos jours inévitable pour toute vente sur plans.
Elle fait également partie des conditions mises en place par les institutions financières pour accompagner les opérations immobilières d’habitations. Toutefois, il faut savoir qu’il n’est pas souvent facile d’accéder à cette garantie financière.
Le suivi du déroulement des travaux
La réalisation des travaux est assurée par une société de promotion immobilière. Elles sont sollicitées par l’architecte et les bureaux d’études du projet. Ceux-ci utilisent les plans détaillés de départ pour choisir l’entreprise qu’il faut pour le suivi des travaux. Il existe en effet deux possibilités qui s’offrent à vous.
Vous pouvez soit solliciter des sociétés générales, soit faire examiner les divers lots par des entreprises différentes.
Par ailleurs, sachez que les entreprises générales sont relativement plus chères. En revanche, la gérance en corps d’état séparés est plus pénible. Elle requiert des compétences de plusieurs promoteurs expérimentés et de personnes qualifiées pour organiser le plan.
