En immobilier, il existe des règles bien conçues qui visent à protéger l’acheteur et le vendeur sur des points bien précis. On les nomme diagnostic immobilier et il en existe plusieurs. Ces différents constats seront ajoutés au dossier du compromis de vente présenté au notaire.
Qui doit effectuer les contrôles dans le logement ?
Il est strictement obligatoire de faire intervenir un expert ayant obtenu une certification d’état. C’est une prestation payante qui est à la charge du vendeur.
Le professionnel agrée dispose d’une certification qui permet d’assurer que les contrôles sont effectuées par une personne ayant les compétences adéquates et qui est en veille par rapport aux différentes obligations légales et technologiques nécessaires pour fournir des diagnostics valides. L’agrément permet de valider les acquis, qu’il soit théoriques ou pratiques.
Les documents fournis sont officiels et peuvent nuire à la vente s’ils ne sont pas cohérents ou s’ils présentent des anomalies. Il est important de faire vérifier l’agrément du contrôleur.
Quels sont les diagnostics immobiliers strictement obligatoires à avoir en main pour valider une vente ?
Au fil des années, la liste des contrôles s’allongent et il devient parfois compliqué pour le vendeur de connaître les différents contrôles nécessaires à faire avant de mettre son bien sur le marché. Afin d’éviter les surprises et de ne pas se faire avoir avec une facturation de prestation qui n’aurait pas lieu d’être dans le cadre d’une vente, nous proposons la liste à jour des diagnostics obligatoires en 2021.
Au total, il faut que le vendeur puisse présenter ces diagnostics, attestant ainsi que le logement est en règle et suffisamment dans les normes pour être présenté sur le marché immobilier français.
Liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre :
- Le diagnostic « Loi Carrez »
En vigueur depuis presque 25 ans, le diagnostic loi Carrez vise à justifier précisément le nombre de mère carré viable que propose le bien. La surface en loi Carrez est souvent plus faible que la surface au sol puisque certaines zones de l’habitation n’entrent pas dans le calcul. C’est le cas de la surface d’une terrasse, d’un garage, d’une cave ou même de certaines pièces à l’étage qui seraient mansardées.
Ce diagnostic n’a pas de date de péremption, la seule condition qui amène un nouveau contrôle est l’augmentation de la surface habitable ou sa réduction par des travaux d’aménagements communaux ou des dommages importants. S’il n’y a pas eu de modification de la surface, il est tout à fait possible d’utiliser le diagnostic reçu lors de l’acquisition du bien.
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Ce diagnostic de consommation d’énergie du logement a maintenant bien sa place dans le paysage immobilier. Ce dispositif mis en place au milieu des années 2000 permet de juger la performance globale en terme de consommation d’énergie du logement. Le diagnostic permet d’obtenir une étiquette (noté de A à I) et donne une belle indication sur les éventuels travaux d’isolations ou du matériel sanitaire à revoir. Ce diagnostic permet de valoriser des travaux récents ou au contraire venir sanctionner un vendeur qui n’a pas réalisé de travaux énergétiques.
- Les diagnostics sur les métaux (amiante et plomb)
Ces deux diagnostics immobiliers sont distincts.
Concernant l’amiante, il est obligatoire uniquement si l’habitation a été construite avant 1997, le 1er juillet 1997 pour être précis, date à laquelle l’amiante a définitivement été interdite d’utilisation dans la construction. Son contrôle est strict et il est effectué autant sur les parties extérieures (cloison de jardin, terrasse, balcon…) que dans les parties intérieures ou même collectives lorsqu’il s’agit de logements partagés.
Le contrôle de la présence d’amiante est un contrôle unique depuis un amendement datant de 2013, s’il le contrôle est plus ancien, il est obligatoire de faire intervenir un professionnel afin qu’il réalise une nouvelle analyse technique de la propriété, cette analyse est très importante et il est préférable de la déléguer à un professionnel reconnu.
Concernant la présence de plomb dans le logement, et plus précisément, le CREP (Contrôle du Risque d’Explosion du Plomb), il est nécessaire si la construction du logement date d’avant l’année 1949. Ce diagnostic est un peu particulier dans le sens où si le seuil est trop élevé, le diagnostic expire une année après qui a été délivré. Afin de pousser au déplombage de l’habitation. Alors que si le seuil n’est pas atteint, un diagnostic reste valable à vie pour l’habitation. Cela s’explique facilement, de nos jours, il n’y a plus de plomb dans les matériaux de construction ou de décoration. Après la guerre, les peintures contenaient encore du plomb, ce qui explique la présence parfois encore assez élevé de particules sur les murs. Une fois que le mur a été correctement traité, il n’existe pratiquement plus de risque lié au plomb.
- Les diagnostics immobiliers gaz et électricité
Ces diagnostics visent à contrôler la conformité des installations de gaz et électrique. Il s’agit de certificats obligatoires pour les installations anciennes de plus de quinze ans. Les deux contrôles sont indépendants et distincts. Ils sont valables pendant 3 ans.
- Les diagnostics termites et mérule
Ces deux diagnostics ne sont pas forcément obligatoires, il est impératif de se rendre en mairie afin de savoir si un arrêté préfectoral stipule la présence de termites ou du mérule dans la région. Si l’arrêté est négatif, nul besoin de ce type de déclaration, même si, c’est toujours rassurant pour l’acheteur.
Pour le champignon (le mérule) il s’agit d’une obligation d’information, en effet, le diagnostic portant sur l’analyse de la présence du champignon revient assez cher, il n’est pas nécessaire de faire contrôler chaque logement entièrement, mais surtout d’informer et de prévenir l’acheteur de la présence ou non de ce champignon qui dégrade fortement les boiseries.
Concernant les termites, il est également soumis à une déclaration préfectoral, cela permet d’identifier si la région est touchée ou pas par l’insecte qui détruit en quelques semaines l’ensemble des boiseries d’une habitation. Les termites peuvent rendre rapidement un logement totalement inhabitable et dangereux. Un diagnostic immobilier termites est obligatoire dans les régions touchées, il est valable 6 mois à compter de son émission par un professionnel agréé. S’il n’est pas réalisé, la vente peut être totalement annulée sans charge pour l’acheteur, et le vendeur encourt une forte amende.
- Le diagnostic ANC (Assainissement non collectif)
Force est de constater les nombreux manquements au sujet des raccordements des eaux usées au réseau d’égouts de la commune. Ce que l’on nomme plus habituellement le « Tout à l’égout ». Ce diagnostic concernant l’assainissement non collectif vise les habitations isolées qui ne sont pas raccordées au réseau afin d’assurer l’acheteur des bonnes dispositions et du bon fonctionnement du matériel en place (fausse ou autre). Il est obligatoire depuis l’année 2011 pour toutes les habitations non connectées au réseau des égouts de la ville.
- L’état des risques naturels et pollution : diagnostic obligatoire (ERP ex ERNMT)
Ce diagnostic a pour objectif de prévenir des risques météorologiques, géologiques et technologiques d’une zone d’habitation. Pour des raisons évidentes, il est à renouveler tous les 6 mois. Il permet à l’acheteur d’être en connaissance des différents risques non dépendants du propriétaire qui sont présent dans la zone géographique de l’habitation en vente.
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Diagnostics immobiliers : quand faut-il prévoir ces différents contrôles ?
Les diagnostics immobiliers ne sont pas tous soumis aux mêmes règles, comme nous l’avons vu dans les petites descriptions de chacun, ils sont parfois valables longtemps, parfois, ils doivent être effectués plusieurs fois lors de la présence du bien sur le marché immobilier.
Afin d’être clair, voici un tableau permettant de savoir quand il faut demander le diagnostic immobilier ainsi qu’un rappel de sa durée de vie dans le temps.
| Diagnostic | Quand | Validité | Conseil |
|---|---|---|---|
| Loi Carrez | Avant la mise en vente du bien | Illimitée | A refaire après travaux |
| DPE | Lors de la mise en vente | 10 ans | – |
| Amiante | Avant la mise en vente | illimitée | A refaire après travaux |
| Plomb | Avant la mise en vente | illimitée (si négatif) / 1 an | Revalider après rénovation |
| Gaz | Avant la mise en vente | 3 ans | – |
| Électricité | Avant la mise en vente | 3 ans | – |
| Termites | Avant la mise en vente | 6 mois | |
| Mérule | Avant la mise en vente ou attendre le compromis avec un risque de rétractation | officiellement illimitée | Le refaire tout les 6 mois |
| ANC | A l’acte de vente ou compromis | 3 ans | – |
| Risque naturel | Lors de la mise en vente | 6 mois | – |
Ces différents contrôles de l’habitat sont obligatoires et doivent être fourni à l’acheteur sous peine de rendre la vente caduque. Ils peuvent être réalisés de manière unique mais chaque diagnostic sera facturé. Beaucoup de professionnels sont certifiés pour plusieurs de ces contrôles, il est plutôt conseillé de regrouper les diagnostics afin de limiter le coût.
Sachez également que certains traitements, comme pour le mérule ou les termites par exemple, reviennent extrêmement cher pour l’acheteur, il est assez logique de le prévenir, s’il est intéressé par le logement, cela ne stoppera pas son appétence, mais au moins, il peut prévoir une intervention dans son budget de départ. A l’inverse, si l’information est volontairement cachée, il s’agira d’un vice caché et l’acheteur peut lancer une procédure et le vendeur peut devoir un pourcentage du montant de la vente à l’acheteur si le vice est avéré et validé par un tribunal d’instance pour les montants inférieur à 10k et par un TGI (Tribunal de Grande Instance) si les dommages sont plus élevés.
Ne courrez aucun risque en faisant prendre en charge l’ensemble de ses différents diagnostics immobiliers par un ou plusieurs cabinets ou artisans agréés et certifiés. Le coût d’un diagnostic est forcément moins important que les différentes amendes encourues ou qu’une procédure judiciaire.
Le diagnostic immobilier non obligatoire à faire pour augmenter les chances de vendre le bien
A l’heure du tout connecté, il est très pertinent et intéressant de mettre en valeur l’état sur le réseau mobile et internet de votre habitation. Si le raccordement à la fibre ou l’accès à la 5G est déjà en place, c’est un bonus qui met en valeur votre bien par rapport aux autres et qui peut vraiment augmenter vos chances de vente.
Il s’agit d’un diagnostic complémentaire que vous êtes libre de faire réaliser ou non.
