Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes prêt à signer le compromis de vente.
Vous avez bien réfléchi, vous avez fait toutes les recherches nécessaires et vous savez que c’est une bonne affaire.
Il ne reste plus qu’à faire le tour du propriétaire pour voir si tout est conforme à ce que vous aviez imaginé. Cependant, il se peut que certains points ne soient pas conformes à ce que vous aviez imaginé. Dans ce cas, il est possible d’exiger des modifications afin de pouvoir acheter la maison.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un document qui officialise l’achat d’un bien immobilier et la vente de ce dernier.
Il s’agit en fait d’une promesse aux yeux de la loi, mais cela ne signifie pas que le vendeur est obligé de vendre le bien à celui qui achète.
Le compromis doit être rédigé par acte authentique, devant notaire, ou par acte sous seing privé. Dans le premier cas, il sera soumis au droit fixe des actes notariés (comprenant les émoluments du notaire), et dans le second cas, il n’aura pas à payer les frais annexes liés à la signature du compromis comme les frais de déplacement du notaire pour l’acte final.
Le compromis peut être conclu entre un acheteur et un vendeur ou entre plusieurs personnes. En principe, lorsqu’il y a plusieurs acquéreurs potentiels pour une même propriété, tous ces acquéreurs doivent signer ensemble un compromis de vente afin que chacun soit certain qu’il aura son mot à dire sur la transaction finale. Par contre si vous signez seul un compromis sans avoir trouvé votre futur locataire alors ce n’est pas valable car vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 45000€.
Quels sont les documents nécessaires pour signer un compromis de vente ?
Pour signer un compromis de vente, il faut absolument que l’acheteur et le vendeur aient tous les documents nécessaires pour valider la transaction. Pour le vendeur, il doit fournir son titre de propriété (acte notarié) et les diagnostics obligatoires avant la vente.
Il doit également transmettre les documents relatifs aux hypothèques ainsi que sa dernière taxe foncière. Pour l’acquéreur, il doit fournir son titre de propriété et ses 3 derniers relevés bancaires (3 derniers bulletins de salaire ou justificatifs des allocations familiales). Ce document est requis pour vérifier votre solvabilité (dans le cas où vous souhaitez contracter un emprunt immobilier). S’il est possible d’obtenir une offre de prêt immobilier sans ce document, celle-ci sera forcément refusée si vous n’avez pas ce papier entre les mains.
Lorsque l’offre est acceptée par le vendeur et l’acquéreur, ils se mettent ensuite en contact avec le notaire chargé de rédiger la promesse ou du compromis de vente pour faire signer à chacun des parties un acte authentique définitif qui sera publié au bureau des hypothèques afin qu’il soit opposable aux tiers.
Quelles sont les conditions indispensables à la signature d’un compromis de vente ?
Avant de pouvoir signer un compromis, il est primordial de connaître les différentes étapes par lesquelles vous devrez passer.
Il faut savoir que la signature d’un compromis de vente n’est pas une décision à prendre à la légère. Cela implique donc qu’il faut être certain de ce que vous souhaitez faire, car une fois le compromis signé, il sera trop tard pour faire marche arrière.
Vérifiez bien que le bien immobilier convoité répond à vos attentes et qu’il soit librement accessible. Si votre projet ne répond pas à cette condition, mieux vaut y renoncer et chercher un autre logement qui correspondra mieux à vos besoins. Assurez-vous aussi que le propriétaire du bien soit en mesure d’accueillir votre famille dans les meilleures conditions possibles.
Une fois cette étape franchie, il est important de s’intéresser aux documents qui doivent être fournis au futur acquéreur :
- Le titre de propriété si l’immeuble est en copropriété ou non ;
- La taxe foncière ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Les plans des pièces et éventuellement du jardin ;
- Les actes notariés relatifs au règlement du prix ainsi qu’à la constitution hypothécaire ;
- Les procurations pour la signature authentique si vous ne pouvez pas être présent à la signature ;
- Un certificat ou une attestation indiquant le montant des charges courantes du syndicat des copropriétaires (les frais liés au chauffage collectif par exemple).
Ces documents serviront ensuite à constituer votre dossier pour obtenir un crédit immobilier afin d’acheter le bien immobilier convoité.
Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?
Pour réaliser une vente immobilière, il faut passer par plusieurs étapes.
La première est la signature d’un compromis de vente. Cela signifie que vous êtes prêt à acheter le bien proposé par le vendeur. Cependant, cette étape vous engage sur l’achat du bien immobilier concerné et implique donc un délai de rétractation.
Lorsque vous signez un compromis de vente, vous disposez d’un délai de 10 jours pour revenir sur votre engagement et annuler la transaction. Dans le cas où vous renoncez à votre achat, l’agent immobilier perçoit des indemnités qui sont équivalentes aux frais qu’il aura engagés pour la mise en relation entre les parties (frais d’agence). Si au contraire vous souhaitez finalement acheter le bien immobilier proposé par le vendeur, alors celui-ci devra verser des indemnités à l’agent immobilier (même si ces frais ne sont pas toujours payés par les acquéreurs), afin de compenser son travail. En cas de non-respect du délai imparti pour lever l’option d’achat et donc empêcher la signature du contrat définitif chez le notaire, une amende forfaitaire est prévue : elle sera calculée selon un barème fixé par arrêté ministériel (environ 1 % du prix du bien).
Après la signature du compromis de vente, quelles sont les étapes à suivre ?
Une fois que vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves, vous allez devoir signer un compromis de vente. Cet acte est très important car il va définir les conditions de la transaction.
Vous aurez alors à payer un certain pourcentage du prix de vente, versé au notaire, qui va servir d’indemnité d’immobilisation (ou clause pénale).
Le compromis de vente peut être conclu entre particuliers (lorsqu’il s’agit d’une maison) ou entre professionnels (lorsqu’il s’agit d’un appartement).
Il permet aux 2 parties (acheteur et vendeur) de se protéger en cas de litige ultérieur. Quelques jours après sa signature, le compromis doit être transmis au notaire chargé d’enregistrer l’acte authentique.
Lorsque votre dossier est complet, il ne restera plus qu’à attendre la date butoir du contrat afin que cette étape soit validée par votre notaire.
Quelles sont les sanctions prévues en cas de manquement à un compromis de vente ?
Le propriétaire de la maison qui a été vendue par le biais d’un compromis de vente doit impérativement s’acquitter du solde du prix de vente et des frais de notaire. S’il ne le fait pas, il se met en faute. Cela peut lui coûter très cher.
Le délai pour que le propriétaire s’acquitte du règlement est fixé à un mois après la signature du compromis de vente. Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, il devra indemniser son acheteur. Cette indemnité peut être évaluée au montant total du prix de vente ou au montant correspondant aux frais engagés par l’acheteur pour rechercher une autre maison (frais d’agence immobilière).
Le propriétaire n’a donc pas intérêt à retarder trop longtemps les choses ! En cas d’impossibilité à trouver un accord entre les parties, ces dernières se retrouvent devant le tribunal compétent afin que celui-ci puisse statuer sur les litiges relatifs à la transaction immobilière entre particuliers.
Le compromis de vente est un contrat par lequel une personne (le vendeur) s’engage à vendre et l’autre (l’acheteur) à acheter un bien immobilier. Il engage les deux parties et permet d’éviter tout problème ultérieur avec un tiers (exemple: l’acheteur ne peut pas se rétracter si le propriétaire du bien ne veut pas lui céder).
