Il est important d’évaluer son patrimoine réel pour calculer sa richesse globale et prévoir une stratégie future. Cela est également utile en vue de la déclaration de revenus du foyer fiscal et du barème imposable de l’IFI (imposition sur la fortune immobilière) calculé sur votre résidence principale. Afin de connaitre précisément la valeur de ses biens immobiliers, voici quelques conseils.
Que comprend le patrimoine ?
Le patrimoine englobe les biens, les dettes et les obligations. Les biens actifs regroupent le patrimoine immobilier, financier et professionnel. Il est très important de mettre en place une bonne gestion pour organiser cela et suivre la proportion de chaque élément et prévoir des placements en conséquence pouvant amener à faire des plus values et investir.
Quels biens de notre patrimoine sont imposables ?
Depuis 2018, le patrimoine immobilier est uniquement taxable au titre de l’IFI. Le patrimoine financier et mobilier est donc avantageux.
Pour évaluer ce patrimoine il faut prendre en compte l’ensemble des biens immobiliers possédé par le foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition.
Pour vous aiguiller dans votre calcul, voici les principaux biens imposables :
- des immeubles bâtis (utilité personnelle ou locative) ;
- des parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ;
- des immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
- la fraction de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie au 1er janvier de l’année d’imposition.
- des bâtiments classés au titre des monuments historiques ;
- des immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 ;
- des biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
- des bâtiments classés au titre des monuments historiques ;
- des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété ;
Evaluer son patrimoine immobilier
La prévision par revenus : pour les biens loués
Lorsque vous avez des biens en location, vous pouvez mettre en pratique le calcul par revenus. L’administration fiscale préconise cette méthode qui a pour objectif de calculer le revenu locatif à l’année et à le diviser par la rentabilité envisagée en supprimant le taux de croissance des loyers. On parle également de prévision par capitalisation, cette technique est très fiable.
La technique dite de comparaison
Afin de savoir la valeur d’un bien immobilier, un calcul de la valeur vénale réelle est à établir. Celui consiste à connaitre le prix du bien s’il avait été vendu au 1er janvier de l’année d’imposition en cours. Il faut donc mettre en place des recherches sur le marché immobilier pour trouver des biens identiques vendus lors de la période. La superficie, les caractéristiques et la localisation du bien doit être identiques pour que le montant calculé soit validé par le Fisc.
Faire évaluer son patrimoine par un expert
Dans certains cas, l’utilisation des deux méthodes précédemment évoquées est limitée, par exemple lorsqu’il s’agit d’un bien atypique ou insolite. Si vous êtes concernés par cette situation, la meilleure solution est de faire appel à un expert, un conseiller en gestion, qui saura alors vous faire estimation personnalisée et vous proposer une stratégie patrimoniale pour vous constituer un patrimoine de qualité.
