Avant d’effectuer un prêt dans une banque ou dans une institution financière, il est indispensable de connaître sa capacité d’emprunt. Ce montant prend en compte plusieurs paramètres et vous permet d’identifier le montant que vous serez capable de rembourser. Bien qu’il existe plusieurs simulateurs pour vous donner ce résultat, connaître les modalités de calcul vous permettra d’optimiser le montant du crédit. Voici quelques conseils qui pourraient vous y aider.
Les facteurs à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt
Encore appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt est influencée par deux principaux facteurs qui sont le taux d’endettement et le reste à vivre. En dehors de ces variables, le taux d’intérêt et la durée du prêt peuvent également influencer la capacité d’emprunt. En effet, plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités seront élevées : ce qui a pour incidence de réduire la capacité d’emprunt. De même, faire passer la durée d’un prêt de 20 ans à 25 ans par exemple permettra de réduire les mensualités et d’augmenter le reste à vivre. En contrepartie, le coût du crédit sera revu à la hausse.
Les étapes pour calculer sa capacité d’emprunt via un simulateur
Pour réussir à calculer sa capacité d’emprunt et sa mensualité de crédit, il faut avant tout identifier le montant des variables qui l’influence votre projet immobilier.
Le taux d’endettement pour votre résidence principale
Le taux d’endettement résulte d’une confrontation des charges du foyer aux revenus nets de l’emprunteur. Ainsi, il pourra être plus facile d’identifier les ressources du ménage qui seront sacrifiées au profit du paiement des mensualités. Ce taux est évalué par le banquier et lui permet de savoir si l’emprunteur accumule ou non plusieurs dettes vis-à-vis de ses moyens et peut alors devenir propriétaire.
Pour le calcul de ce taux d’endettement, la banque prend en compte les ressources telles que les salaires, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les bénéfices industriels et commerciaux, et les revenus réguliers de placements financiers.
Les ressources hebdomadaires comme les primes exceptionnelles non régulières et les prestations sociales ne sont elles pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.
En dehors des revenus de l’emprunteur, ses charges sont également prises en compte dans le calcul du taux d’endettement ainsi que son apport personnel. Ainsi, les revenus estimés plus haut seront réduits par :
- le loyer mensuel de l’emprunteur,
- les mensualités de crédit en cours,
- le nombre de crédit à la consommation,
- les pensions alimentaires pour un éventuel ex-conjoint,
- les autres charges récurrentes.
En fonction du résultat obtenu, la banque évaluera le taux d’endettement du ménage. S’il s’agit d’un crédit immobilier, les calculs sont beaucoup plus simplifiés, car il suffit de remplacer les charges de loyer pour l’emprunteur locataire par les mensualités de remboursement et la durée de remboursement et le tour est joué.
Le reste à vivre du ménage
Le reste à vivre d’un ménage est montant qui reste au ménage de l’emprunteur lorsqu’il s’acquitte de toutes ses charges. Si ce montant est insuffisant pour assurer les dépenses incompressibles comme les factures de téléphone, d’aliments, d’électricité… le prêt sera tout simplement refusé.
La capacité d’emprunt dépend donc plus du reste à vivre du ménage que du taux d’endettement.
Les critères pris en compte par les banques
Pour accorder un crédit, les banques s’assurent de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %. Cette valeur est une base « universelle » pour calculer sa capacité d’emprunt. Toutefois, elles peuvent faire des exceptions en fonction du dossier de prêt. Pour faire une exception à la règle des 33 %, les revenus de l’emprunteur doivent permettre d’avoir un reste à vivre très confortable au regard de ses besoins.
Lorsque vous effectuerez une simulation de demande, voici les éléments de crédit de votre bien immobilier pris en compte :
- Capital restant
- Votre budget
- Montant du prêt
- Taux zéro
- Durée du crédit
- Frais de notaire
- Taux fixe ou taux variable (TAEG)
- Epargne
- Coût global
En ce qui concerne le reste à vivre, les exigences dépendent du type de ménage (célibataire, en couple avec ou sans enfants). La banque prend également en compte la zone de résidence, car un couple résidant à Paris doit avoir un reste à vivre plus important qu’un autre installé en province. C’est en prenant en compte tous ces critères que la banque décidera si oui ou non vous serez capable d’assurer les mensualités de remboursement. En fonction du verdict après évaluation, le crédit peut être accordé ou refusé.
